Por, Hugo Lascarro - Abogado / Equipo Jurídico
A raíz del anuncio presidencial sobre la medida de hipoteca inversa como mecanismo de protección a los adultos mayores de 65 años que sean propietarios de una vivienda, se han escrito muchos artículos explicando la medida, se han hecho muchos memes en contra y todavía el decreto aún no se expide, apenas se conoce un borrador del mismo.
Pero antes de entrar en materia, conviene recordar que la hipoteca es un contrato accesorio que se hace para garantizar una obligación principal, lo que no cambia con la tan controversial hipoteca inversa, puesto que una entidad financiera le prestará a una persona una determinada suma de dinero y un bien inmueble se coloca como garantía. La diferencia con la hipoteca tradicional radica en que la hipoteca inversa ese préstamo que se hará puede entregarse en forma mensual por un tiempo determinado o en forma vitalicia.
Sin embargo, el anuncio se ha prestado para repartir críticas al Gobierno central señalándolo de querer expropiar a muchas personas a cambio de entregarle una suma irrisoria de dinero. En este punto, hay que precisar que la persona determinará el monto que le prestarán y el avaluó catastral del inmueble determinará el monto que la persona recibirá mensualmente, así que dependerá de la persona el monto a recibir y si decide a celebrar un contrato de hipoteca inversa.
En efecto, es un error afirmar que llegado el periodo hasta donde se estipuló la hipoteca inversa o el fallecimiento de aquel que celebró el mencionado contrato, la entidad financiera procederá a quedarse con el inmueble, puesto que, la entidad financiera deberá conminar a los herederos a cancelar el préstamo pero a los 6 meses después de cumplirse la condición, es decir, 6 meses después del tiempo para el cual se fijó la hipoteca o el fallecimiento de la persona, los cuales podrán cancelar la deuda celebrando una conciliación con la entidad financiera para así evitar perder el inmueble, mediante un proceso de ejecución o cediéndolo para extinguir la obligación del préstamo efectuado.
De igual manera, es importante resaltar que el proyecto de decreto no será de carácter temporal mientras permanezca el Estado de emergencia sanitaria por causa del COVID – 19, sino que es un decreto ordinario, por lo que, será objeto de innumerables demandas ante el Consejo de Estado, en donde el equipo jurídico de Osadía Revista Digital consideramos en que deberá señalar que la hipoteca inversa no se pueda realizar sobre inmuebles que constituyan patrimonio familia inembargable así como establecer que durante los 6 meses que la entidad financiera no pueda conminar a los herederos a cancelar el préstamo no se generen intereses corrientes, al igual que señalar que cuando el mencionado decreto señala que los herederos “podrán ceder el bien inmueble como dación en pago” para extinguir la obligación, no está colocando una camisa de fuerza en el sentido de que se debe obligatoriamente ceder el inmueble, puesto que la dación en pago se estructura cuando el acreedor acepta recibir del deudor una cosa distinta a la debida para extinguir la obligación, en tal caso, la entidad financiera no deberá de pasar por alto el término “podrán”, los herederos para extinguir la obligación pueden hacer uso de cualquier alternativa para cancelar la obligación y como última opción, tener la posibilidad de ceder el inmueble.
Para terminar, no hay que pasar por alto tampoco que las entidades financieras tienen la obligación de brindar a la persona que celebre el mencionado contrato información idónea acerca de las ventajas y desventajas de celebrar el vínculo contractual, por cuanto, las entidades financieras por su posición en el mercado, profesionalismo, experticia y control de la operación, tienen una posición dominante frente al ciudadano de a pie para evitar que con posterioridad sea declarado nulo el contrato celebrado.
En conclusión, las entidades financieras no se quedaran con el inmueble después de transcurridos 6 meses después del tiempo para el cual se fijó la hipoteca o el fallecimiento de la persona, porque la ley permite otros medios para cancelar las obligaciones, por favor lea y deje de repetir lo que dice su vecino, que para estamos los abogados.